Mora automática. Mora del deudor. Mora del vendedor. Contrato de compraventa. Obligaciones recíprocas. Resolución del contrato. Cumplimiento imposible

1. Amén de haberse pactado la mora automática, lo cierto es que, en el caso no resulta aplicable la norma contenida en el artículo 509 del Código Civil, como propugna el apelante. Acertadamente ha tenido en cuenta la A quo que en el sub examine ambas partes asumieron obligaciones recíprocas que se encontraban pendientes de cumplimiento -tanto el pago del saldo de precio como el otorgamiento de la escritura y la entrega de la posesión- lo cual torna aplicable lo dispuesto en el artículo 510 del ordenamiento de fondo: «En las obligaciones recíprocas, el uno de los obligados no incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la obligación que le es respectiva.»
2. El fundamento de la norma se encuentra en la interdependencia o conexión de las obligaciones emergentes de los contratos bilaterales, atento que en esta clase de contratos las partes se obligan «recíprocamente la una hacia la otra» (art. 1.138 C.C). Resulta natural entender que cuando se trata de prestaciones vinculadas por una relación de correspondencia o reciprocidad, siendo la ejecución de cada una la contrapartida o causa de la otra, se legitima la abstención en el cumplimiento si la contraparte, en esa misma circunstancia temporal, no se aviene a prestar lo que es debido por ella. Este principio responde a elementales razones de buena fe (Cám. 2° Apel. Civ. y Com., La Plata, Sala II, «Establecimiento La Lucha SAIFCyC. c. Sanguinetti, Juan Carlos», 08.11.2005, LLBA 2006, 799, LL online AR/JUR/8273/2005, con cita de BUERES – HIGHTON, Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T.2, p.119; BELLUSCIO – ZANNONI, Código Civil y leyes complementarias. Comentado, concordado y anotado, T.2, p. 607; PADILLA, R., Responsabilidad Civil por mora, p.461 y ss.).
3. Al momento en que el vendedor pretendió ejercer la facultad comisoria se encontraban incumplidas las prestaciones esenciales asumidas por ambas partes, por lo cual la queja pierde sustento. Es que, por imperio del mencionado artículo 510 del Código Civil, se entiende que frente al quebrantamiento de la reciprocidad puede ingresarse en un estado de pendencia, en el que no se podrá considerar en mora a quien no cumple porque su co-contratante no cumplió (ARIZA, Ariel, Excepción de incumplimiento contractual, en Jurisprudencia Argentina, 2010-I, fascículo n° 12 del 24.03.2010, pág. 21). Así, tal cual afirma la doctrina «… no podrá optar por la resolución, por ser incumplidor, el acreedor que ha dejado de cumplir con las obligaciones a su cargo que son correlativas a aquellas cuyo incumplimiento se invoca para alegar la resolución. En esta hipótesis, aquél contra el cual se pretende hacer valer la facultad resolutoria, podrá justificar su incumplimiento arguyendo que no se encontraba en mora en virtud de lo dispuesto por el art.510 del Cód. Civil» (RAMELLA, Anteo E., La resolución por incumplimiento, Ed. Astrea, 1975, pág.123, ap. b-).
4. Por último se estima pertinente remarcar que -tal cual lo apuntó el accionante tanto en la demanda como al contestar los agravios-, en el caso el cumplimiento del contrato ha devenido imposible en virtud del accionar del vendedor, quien luego de ejercer la facultad comisoria de manera ilegítima, enajenó el inmueble a un tercero. Ello ha quedado acreditado en autos con el informe del Registro General Rosario. Así las cosas, en el sub litem no contaba el actor con la posibilidad de reclamar judicialmente el cumplimiento de las obligaciones a cargo del vendedor ofreciendo cumplir la prestación a su cargo (arg. Art. 1.201 C.C.) sino que la única opción posible era solicitar la resolución del contrato, como lo hizo. En virtud de lo expuesto, corresponde confirmar la sentencia de grado que declaró operada la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes.