Es preciso dirimir quién vence en este tipo de conflictos frecuentes en la práctica: el adquiriente por boleto anterior o el comprador del inmueble por escritura.
No hay vacilaciones en torno a la importancia que asume en nuestro sistema de tradición como exigencia indispensable para que produzca la transmisión del derecho de dominio sobre cosas inmuebles.
Sabido es que en el ordenamiento jurídico nacional (de acuerdo al Código de Vélez Sarsfield en el que quedó captado el caso) el derecho de propiedad de un inmueble exige el título y la posesión, y se puede acceder a ambos elementos en tiempos diversos y en orden indistintos; es decir que se puede tener primero el título y después la posesión, o, a la inversa, primero la posesión y luego el título De manera tal que no se es dueño, no se es titular del derecho de dominio sobre la cosa inmueble si no se cumplen ambos requisitos. (Es pertinente aclarar aquí que en el régimen derogado para adquirir un derecho real de manera derivada se necesitaba título y modo suficiente y que, de tratarse del derecho real de dominio sobre un inmueble, el modo suficiente sería la tradición, solución que se mantiene en el artículo 1892 CCCN.).
Y es ahora cuando cobra fuerza como elemento relevante para dirimir el caso lo atinente a la posesión del inmueble disputado. Se apunta al respecto que sin tener un derecho real por ausencia del título suficiente, quien de buena fe ha obtenido la posesión mediante boleto de compraventa, además de disfrutar de una adquisición que se considera legítima en los términos del artículo 2355 2do. Parr. CC, ostenta una posición jurídica de gran fortaleza pues puede oponerla a terceros, sin necesidad de registración.
Ninguna constancia de autos demostró la pérdida de la posesión,
Bajo este panorama, debe contemplarse que el artículo 2445 CC en su parte final establece: «La voluntad de conservar la posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria». De modo que si se tiene por probada la adquisición y no aparecen demostrados actos que impliquen la pérdida de la voluntad de conservarla, su abandono, etcétera, debe presumirse la conservación.
Agrego a lo anterior que el actor en su demanda afirmó tener la posesión del inmueble, mientras que el demandado nunca afirmó tenerla;
Entonces, lo que está claro es que el demandado nunca adquirió el derecho real porque no se le hizo tradición de la cosa. Nunca pudo adquirir la posesión cuando él mismo reconoce que tenía un contradictor, ni invocó que existiera una tradición abreviada (traditio brevi manu). El nuevo Código prevé esta situación en el artículo 1926 (Relación de poder vacua).
En definitiva, si el poseedor de buena fe por boleto vence al comprador por escritura sin tradición de la cosa, no cabe más que confirmar la solución adoptada por el juez y rechazar la apelación en estudio.
En el conflicto subyacente entre el comprador por boleto de compraventa de fecha cierta, poseedor de buena fe del inmueble, y el adquirente por escritura sin tradición, con sustento en la normativa (arts. 592, 594, 2491 y 3269 CC), doctrina y jurisprudencia citadas debe primar la posición del primero, en este caso el actor.
Cerrando cualquier debate posible, debe apuntarse que hoy el conflicto encuentra respuesta en el artículo 756 inc. b) CCCN triunfando quien recibiera la tradición. Incluso si hubiera dudas sobre la posesión del actor (que no las hay, o bien en todo caso está a la vista que el demandado no la tiene), también triunfaría por tener título de fecha cierta anterior, en los términos del inciso d) del mismo artículo.
Aunque como se ha visto el caso quedó subsumido en el derecho sustancial derogado, la nueva disposición asume relevancia en consideración a la predicada aplicación de este nuevo Cuerpo normativo como doctrina interpretativa del régimen derogado o, como bien se ha dicho (aunque para otro supuesto de transitoriedad), como argumento de autoridad al considerarse que las normas actuales constituyen valiosas herramientas de interpretación
Concluyo entonces juzgando que debe confirmarse lo decidido en la anterior instancia y rechazarse la apelación en tratamiento.
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